2024年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题09月23日

<p class="introTit">单选题</p><p>1、周某与某房地产经纪公司之间的业务关系属于（）。</p><ul><li>A：代理</li><li>B：居间</li><li>C：经纪</li><li>D：代办</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。</p><p>2、房屋租赁过程中，承租人的权利不包括()。</p><ul><li>A：使用权</li><li>B：收益权</li><li>C：租赁关系终止时归还房屋</li><li>D：买卖不破租赁</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：承租人的权利:承租人享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。</p><p>3、房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同( )。</p><ul><li>A：对承租人和新房主继续有效</li><li>B：对承租人和新房主无效</li><li>C：对承租人继续有效，对新房主无效</li><li>D：对承租人无效，对新房主继续有效</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。</p><p>4、王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同。王某应先申请该房屋所有权的（ ）。</p><ul><li>A：注销登记</li><li>B：变更登记</li><li>C：转移登记</li><li>D：异议登记</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的，以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权专一引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。</p><p>5、根据规定，W房地产公司取得上述土地使用权，不可能采取的出让方式是（）。</p><ul><li>A：招标方式</li><li>B：拍卖方式</li><li>C：协议出让方式</li><li>D：挂牌出让方式</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”本案例中的土地属于商品住宅的经营性用地，不能采用协议的方式取得。</p><p class="introTit">多选题</p><p>1、根据《城市商品房预售管理办法》，甲企业申请办理《商品房预售许可证》，应向相关部门提交的土地、建筑工程证件为()。</p><ul><li>A：土地使用权证</li><li>B：土地所有权证</li><li>C：建设工程规划许可证</li><li>D：建筑工程施工许可证</li></ul><p>答 案：ACD</p><p>解 析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。</p><p>2、甲房地产开发企业进行商品房预售应当符合的条件为（ ）。</p><ul><li>A：取得土地使用权证书</li><li>B：拆迁安置已经落实</li><li>C：投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上</li><li>D：取得《商品房预售许可证》</li></ul><p>答 案：ACD</p><p>解 析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应符合下列条件，分别是：①已交付全部土地的使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。B 选项表述不完整，因此不选。</p><p>3、下列情形中，李某的优先购买权不能实现的情形为()。</p><ul><li>A：张某履行通知义务后，李某在十日内未明确表示购买</li><li>B：张某将房屋出卖给二十年的老朋友金某</li><li>C：邻居王某已善意购买并办理登记手续</li><li>D：张某将房屋出卖给自己的弟弟</li></ul><p>答 案：CD</p><p>解 析：承租人优先购买权不能实现的情形包括:①在存在房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④出租人委托拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。</p><p>4、房屋租赁期内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。</p><ul><li>A：房屋赠与</li><li>B：房屋析产</li><li>C：房屋继承</li><li>D：房屋焚毁</li><li>E：房屋买卖</li></ul><p>答 案：ABCE</p><p>解 析：房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 </p><p>5、下列房屋中，不得出租的情况为（）</p><ul><li>A：属于违法建筑的房屋</li><li>B：不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋</li><li>C：违反规定改变房屋使用性质的</li><li>D：法律、法规规定禁止出租的其他情形的</li><li>E：国家授权管理、经营的房屋</li></ul><p>答 案：ABCD</p><p>解 析：《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：①属于违法建筑的房屋；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。E项，国家授权管理、经营的房屋，这些房屋也可依法出租，但数量相对较少</p>