2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题12月11日

<p class="introTit">单选题</p><p>1、关于房屋预告登记的说法，错误的是（）。</p><ul><li>A：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力</li><li>B：预告登记未到期，预告登记的权利人放弃预告登记，当事人可以持预告登记证明、权利人放弃预告登记的材料和法法规规定的其他必要材料申请注销预告登记</li><li>C：预告登记仅适用于预售商品房的登记</li><li>D：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：预告登记是指，为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记，一是商品房等不动产预售的;二是不动产买卖、抵押的;三是以预购商品房设定抵押权的;四是法律行政法规规定的其他情形。预告登记未到期，预告登记的权利人放弃预告登记，当事人可以持预告登记证明、权利人放弃预告登记的材料和法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记。 </p><p>2、对失信被执行人房地产转让限制的相关惩戒措施不包括()。</p><ul><li>A：限制购买不动产</li><li>B：限制存量房交易上市</li><li>C：将名单信息推送至国家不动产登记信息平台</li><li>D：罚款与拘留</li></ul><p>答 案：D</p><p>解 析：对失信被执行人房地产转让限制的相关惩戒措施包括:①联合惩戒，包括限制购买不动产。②限制房地产交易，包括存量房和政策房交易上市。③信息互通共享,将最高人民法院提供的失信被执行人名单信息及时推送至国家不动产登记信息平台。</p><p>3、住房公积金个人住房贷款审批主体是（ ）。</p><ul><li>A：受托办理贷款银行</li><li>B：当地住房公积金管理委员会</li><li>C：当地住房公积金管理中心</li><li>D：当地住房交易管理部门</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。</p><p>4、2017年1月，李某将其一套自有住房出租给王某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为3年。2018年1月，王某将该套住房转租给刘某，并签订了转租合同。则下列关于转租的说法中，不正确的是（）</p><ul><li>A：王某与刘某签订的转租合同应当办理登记备案手续</li><li>B：王某转租该套住房，应当经李某同意</li><li>C：转租合同有效期间，即使李某与王某的租赁合同终止，转租合同仍然有效</li><li>D：刘某承租该住房的期限最长为3年</li></ul><p>答 案：D</p><p>解 析：A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年</p><p>5、土地增值税的征税范围不包括（）。</p><ul><li>A：国有土地使用权</li><li>B：地上建筑物</li><li>C：别人赠与的房地产</li><li>D：地上建筑物的附着物</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 </p><p class="introTit">多选题</p><p>1、C公司与甲建行的抵押关系需要办理（），方为有效。</p><ul><li>A：签订抵押合同</li><li>B：办理公证</li><li>C：办理抵押登记</li><li>D：经房地产估价机构评估</li></ul><p>答 案：AC</p><p>解 析：《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。</p><p>2、下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有（）。</p><ul><li>A：投资额为15万元的工厂厕所</li><li>B：建筑面积为280m2的学校洗浴房</li><li>C：投资额为20万元的医院自行车库</li><li>D：建筑面积为290m2的小区物业管理用房</li><li>E：建筑面积为1000m2的博物馆库房</li></ul><p>答 案：ABCD</p><p>解 析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。E项，建筑面积为1000m2，超过300m2，需要办理施工许可证 </p><p>3、契据登记制度的主要特点包括（ ）。</p><ul><li>A：只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立</li><li>B：登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人</li><li>C：登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态</li><li>D：登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状</li><li>E：法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任</li></ul><p>答 案：BCE</p><p>解 析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：①登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；②登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。</p><p>4、申请公共租赁住房，应当符合以下条件（）</p><ul><li>A：在本地无住房</li><li>B：在本地住房面积低于规定标准</li><li>C：收入、财产低于规定标准</li><li>D：为外来务工人员且就业不稳定</li><li>E：收入稳定且达到申请的规定年限的</li></ul><p>答 案：ABCE</p><p>解 析：公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。申请公共租赁住房，应当符合以下条件：①在本地无住房或者住房面积低于规定标准；②收入、财产低于规定标准；③申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限</p><p>5、刘某出租房屋应缴纳的税为（）。</p><ul><li>A：营业税</li><li>B：房产税</li><li>C：契税</li><li>D：印花税</li></ul><p>答 案：AB</p><p>解 析：A项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。B项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。C项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。本案例中，没有发生房屋权属转移。D项，印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。本案例中，房屋出租中没有涉及到“书立、领受税法规定应税凭证”的情形。</p>