2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月06日

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单选题1、2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（）<ul><li>A：拒交房租</li><li>B：要求张某承担损害赔偿责任</li><li>C：要求按租赁合同约定继续承租</li><li>D：请求法院确认张某、王某的买卖行为无效</li></ul>答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效2、承租人将租赁房屋转租，第三人对租赁物造成损失的，由（）承担损失。<ul><li>A：出租人</li><li>B：承租人</li><li>C：第三人</li><li>D：承租人与第三人协商</li></ul>答案：B解析：承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，转租人应当赔偿损失。3、土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。<ul><li>A：房改房</li><li>B：己购公有住房</li><li>C：国家机关用地</li><li>D：经济适用住房</li></ul>答案：D解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。己购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。 4、王某在中国工商银行申请的期限为20年商业性住房贷款于2018年8月20日审批完毕，并与银行签订了贷款合同。中国人民银行决定，自2018年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。王某申请的贷款将于（）起开始执行新的利率<ul><li>A：2018年8月26日</li><li>B：2018年9月1日</li><li>C：2019年8月20日</li><li>D：2019年1月1日</li></ul>答案：D解析：个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定5、下列房屋中，属于继受取得所有权的是（）。<ul><li>A：受遗赠的房屋</li><li>B：依法没收的房屋</li><li>C：合法添附的房屋</li><li>D：合法建造的房屋</li></ul>答案：A解析：继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两种。因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。多选题1、关于企业所得税减免的表述，错误的有（）。<ul><li>A：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税</li><li>B：符合条件的技术转让所得，减按20%的税率征收企业所得税</li><li>C：符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税</li><li>D：国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20%的税率征收企业所得税</li><li>E：符合条件的非营利组织的收入，减按20%的税率征收企业所得税</li></ul>答案：ABDE解析：企业的下列收入为免税收入：①国债利息收入;②符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;③在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;④符合条件的非营利组织的收入。企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：①从事农、林、牧、渔业项目的所得;②从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;③从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;④符合条件的技术转让所得;⑤符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税;⑥国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。 2、房地产买卖属于（）行为。<ul><li>A：无偿</li><li>B：有偿</li><li>C：单务</li><li>D：双务</li></ul>答案：BD解析：房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。3、签订的商品房预售合同应当向（）行政主管部门备案。<ul><li>A：工商</li><li>B：土地</li><li>C：房地产</li><li>D：建设</li></ul>答案：BC解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。4、关于商业性住房贷款的流程，下列说法正确的有（）<ul><li>A：受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字</li><li>B：首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的30日前，数额按照实际发放贷款的时间确定</li><li>C：对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等</li><li>D：贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查</li><li>E：抵押人和抵押权人只需持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记</li></ul>答案：ACD解析：商业性个人住房贷款流程为：①贷款申请。借款人要申请商业性个人住房贷款，首先需要向贷款银行提出贷款申请。受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在存借款申请及相关贷款文件上签字。②贷款审批。贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。③签订借款合同。对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登记。到所购住宅所在地的不动产登记机构办理抵押登记，银行取得不动产登记证明。⑤贷款发放。目前，银行发放贷款方式有当贷款银行获得房地产交易中心出具的抵押登记申请的收件收据后由有资质的担保公司担保即可放款和存贷款银行获得房屋他项权利证书（不动产登记证明）后发放贷款两种。⑥还贷。首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。⑦结清贷款、注销登记。最后一期贷款还贷，须到受理贷款的银行办理，结清贷款后，取回房屋他项权利证书（不动产登记证明）。抵押人和抵押权人持房屋他项权利证书（不动产登记证明）和银行出具的抵押注销、银行结算清单等材料，到房屋所在地不动产登记机构办理抵押权注销登记5、关于租赁合同的说法，正确的有（）。<ul><li>A：租赁合同约定的租赁期限不得超过10年，超过10年的，该租赁合同无效</li><li>B：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续</li><li>C：租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任等内容</li><li>D：在签订房屋租赁合同后，承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋，不得擅自变更用途</li><li>E：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同无效</li></ul>答案：BCD解析：A项，房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。B项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。C项，房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。E项，我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。