2023年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》每日一练试题09月27日

<p class="introTit">判断题</p><p>1、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()</p><p>答 案：对</p><p>解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。</p><p>2、房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和<a style="color: #0000ff;" href="https://www.jutiku.cn/app/7.html" target="_blank">房地产经纪人</a>员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字资料的总称。()</p><p>答 案：错</p><p>解 析：房地产经纪业务记录主要是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在经纪活动中涉及或形成的各类具有法律效力，按照规定必须归档保存或具有保存价值的各种文字、图表、影像等形式的资料的总称。</p><p>3、经纪人小明为了向客户表达自己的热情，每次接待新的客户，他都会很热情的上前握手，并肩行走，愉悦的跟客户聊天。</p><p>答 案：错</p><p>4、狭义的房地产交易资金仅指房屋买卖价款。()</p><p>答 案：错</p><p>解 析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。</p><p>5、客户看完房准备离开时，应目送客户离开，帮助客户的家人开门进车，并协助客户倒车，如果客户乘车离开，送客户到车站即可。</p><p>答 案：错</p><p class="introTit">单选题</p><p>1、李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后同意购买。随后，李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。<br>在李四与张三就该房屋的转让合同进行洽谈过程当中，刘军不得（　　）。</p><ul><li>A：将李四可承受的最高购买价告诉张三</li><li>B：将房屋转让涉及的税费告诉李四和张三</li><li>C：将张三的付款能力等个人信用情况告诉李四</li><li>D：将张三的房屋存在租赁情况告诉李四</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：B项，房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。CD两项，《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。</p><p>2、（）是与客户建立情感联系，促成双方交易的关键环节</p><ul><li>A：房屋实地查看</li><li>B：门店接待</li><li>C：路上讲解</li><li>D：主导看房</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：房地产经纪人员在带领客户实地查看的过程中，通过展示其专业素养和职业能力，与客户建立良好的关系，为后续经纪服务工作的开展奠定良好的基础。因此，房屋实地查看是房地产经纪人员促成房地产买卖、租赁业务不可省略的工作步骤，也是与客户建立情感联系，促成双方交易的关键环节。</p><p>3、个人住房贷款办理流程不包括下列中的（）</p><ul><li>A：抵押价值评估</li><li>B：前往登记部门办理登记</li><li>C：面签</li><li>D：抵押登记</li></ul><p>答 案：B</p><p>解 析：个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同</p><p>4、胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有<a style="color: #0000ff;" href="https://www.jutiku.cn/app/46.html" target="_blank">房地产经纪人协理</a>资格。A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。有关A公司与朱某签订的房地产经纪合同，以下说法正确的是（）。</p><ul><li>A：王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名</li><li>B：经口头请示胡某同意后，王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名</li><li>C：崔某没有办理具体的经纪事务，但崔某可以作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名</li><li>D：经陈某授权，王某可以代陈某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名</li></ul><p>答 案：C</p><p>5、孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。<br>下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（　　）。</p><ul><li>A：韩某与老杨已离婚，无权获得售房款</li><li>B：韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款</li><li>C：韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据</li><li>D：杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。</p><p class="introTit">多选题</p><p>1、独家委托与普通委托的差异性表现在（　　）。</p><ul><li>A：业主优先次序</li><li>B：销售方式</li><li>C：委托形式</li><li>D：委托代理关系</li><li>E：成功率</li></ul><p>答 案：ABDE</p><p>解 析：独家委托与普通委托的差异性，如表5-2所示。表5-2　独家委托与普通委托的差异性<img src="http://tp.mxqe.com/data/334/9726957_1.png" alt="业务操作,押题密卷,2021年房地产经纪人《业务操作》押题密卷1" title="业务操作,押题密卷,2021年房地产经纪人《业务操作》押题密卷1"></p><p>2、房地产经纪人在填写《房屋现场勘查表》时，正确的做法有（）。</p><ul><li>A：房屋面积以房地产经纪人现场测量面积为准</li><li>B：房屋租售的建议价格需要业主签字确认</li><li>C：对非独用房屋出售应填写合用卫生间面积</li><li>D：房屋楼层应说明所在层数及房屋所在楼房总层数</li><li>E：对底层沿街商业房屋应了解营业收入和利润情况</li></ul><p>答 案：BCD</p><p>解 析：在现场勘查时要特别注意以下事项：现场勘查时，应仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出。了解该物业所在区域是否划人拆迁范围，了解该地区户口是否窭篓：孬底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；耐心勘查物业所处的外部环境，人文环境及物业周边的商业服务设施、交孳状况、.居堡人气、基础设施配套等。了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况。房屋现场勘查记录完毕后应由业主签名予以确认。</p><p>3、房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。<br>关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（　　）。</p><ul><li>A：田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查</li><li>B：即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房</li><li>C：如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任</li><li>D：如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同</li></ul><p>答 案：ABD</p><p>解 析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。</p><p>4、存量房买卖交易当事人进行房屋交付的情形包括（）。</p><ul><li>A：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人</li><li>B：房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付方式是同时交付</li><li>C：出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人</li><li>D：出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人</li><li>E：按照《存量房买卖合同》中约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人</li></ul><p>答 案：ACDE</p><p>解 析：买卖双方应该在《存量房买卖合同》中约定房屋交付的时间和条件。一般来说，存量房买卖交易当事人约定房屋交付，包括以下四种情况：①办理完毕该房屋所有权转移登记手续后约定若干工作日内将该房屋交付给买受人;②出卖人收到买受人全部首付款后若干工作日内将该房屋交付给买受人;③出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后若干工作日内交付给买受人;④按照本项约定时间或约定条件将该房屋交付给买受人。通常情况，存量房买卖当事人都会选择第一种情况，即办理房屋所有权转移登记手续后再进行房屋交付，而其他三种情况都是在未办理房屋所有权过户手续的情况下进行的房屋交付，存在一定的风险。B项，房地产经纪人代理销售新建商品房，在协助房地产开发商房屋交付给买受人时，应意识到房屋交付中的房屋实物交付和不动产权证的交付是两个时间。</p><p>5、房地产经纪人更要了解与不同风险相适合的各类风险管理方法，并有效利用以防范风险，方法有（）</p><ul><li>A：损失补偿</li><li>B：损失控制</li><li>C：损失融资</li><li>D：内部风险控制</li><li>E：外部风险控制</li></ul><p>答 案：BCD</p><p>解 析：针对房地产经纪人日常经纪业务而言，房地产经纪人要充分认识到在经纪业务的每个环节，都可能会发生的各种类型的风险，以及这个风险发生的可能性和造成损失的程度。因此，房地产经纪人更要了解与不同风险相适合的各类风险管理方法，并有效利用以防范风险。风险管理方法通常包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制</p>